Due diligence to kompleksowa analiza stanu prawnego oraz fizycznego nieruchomości dokonywana najczęściej w związku z wystawieniem jej na sprzedaż. Podstawową cechą badania jest bezstronna, ekspercka ocena faktycznego stanu nieruchomości w kluczowych aspektach formalno-prawnych i biznesowych. Pozwala obiektywnie ocenić wartość obiektu, wady prawne oraz potencjalne ryzyka celem zabezpieczenia przed ich wystąpieniem lub zminimalizowanie ich skutków. Przeprowadzenie badania pokazuje, czy inwestycja będzie opłacalna.
Wiele nieruchomości nie ma uregulowanego stanu prawnego, dlatego nie można ich sprzedać czy ustanowić na nich hipoteki. Taką sytuację należy rozwiązać, doprowadzając do uporządkowania tytułu prawnego. W trakcie analizy potencjalny nabywca upewnia się, czy stan prawny i faktyczny obiektu są zgodne z deklaracjami sprzedającego.
Zrozumienie roli due diligence w procesie podejmowania decyzji inwestycyjnych może znacząco wpłynąć na sukces i bezpieczeństwo transakcji oraz zaufanie kupującego, dlatego precyzyjne przeprowadzenie due diligence staje się nieodzownym krokiem przed finalizacją transakcji lub rozpoczęciem projektu nieruchomości. Wszystkie powyższe elementy mają wpływ na negocjacje ceny podczas transakcji zakupu nieruchomości
Analiza prawna
Ustalając harmonogram działań kontrolnych, przede wszystkim trzeba sprawdzić, czy osoba podająca się za właściciela faktycznie nim jest. Sprawdzenia również wymaga czy nieruchomość jest obciążona prawami osób trzecich lub czy nie ma obciążonej hipoteki. Ważnym elementem jest ustalenie przeznaczenia nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego oraz dokładne zbadanie ustaleń planu miejscowego.
Due diligence polega głównie na analizie treści księgi wieczystej oraz dokumentów w aktach księgi wieczystej znajdujących się w sądzie właściwym dla miejsca położenia nieruchomości. Księga wieczysta dostarcza informacji o położeniu nieruchomości, jej powierzchni, rodzaju gruntów, użytkowaniu wieczystym, hipotece lub innych prawach i roszczeniach przysługujących osobom trzecim oraz ograniczeniach korzystania z tej nieruchomości.
Bezpieczeństwo transakcji
Wypis i wyrys z ewidencji gruntów i budynków pozwalają sprawdzić, czy informacje, jakich dostarczają, są tożsame z informacjami zawartymi w księdze wieczystej, np. w zakresie powierzchni gruntu. Należy też ustalić, czy nieruchomość ma dostęp do drogi publicznej. Nie można zapomnieć o sprawdzeniu czy istnieje prawo pierwokupu na rzecz jakiegokolwiek podmiotu trzeciego, w szczególności Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego.
Jeśli przedmiotem transakcji jest grunt zabudowany, należy zbadać stan prawny zlokalizowanego na nim budynku. W przypadku użytkowania wieczystego budynek może stanowić samodzielną nieruchomość, a wtedy jest odrębnym od gruntu przedmiotem praw. Dużym ułatwieniem może być informacja o przeznaczeniu nieruchomości przez sprzedającego. Dzięki temu określimy grono podmiotów zainteresowanych kupnem nieruchomości i przygotujemy ofertę z ukierunkowaniem na możliwości inwestycyjne, jakie niesie ze sobą jej nabycie.
Stan techniczny
Due diligence obejmuje również wszechstronną weryfikację stanu technicznego nieruchomości, która ma na celu identyfikację istniejących oraz potencjalnych ryzyk technicznych wraz z wyceną ich usunięcia. Głównym zadaniem takiej analizy jest odkrycie problemów, które mogą mieć wpływ na wartość lub bezpieczeństwo użytkowania nieruchomości.
Weryfikacja jest przeznaczona dla właścicieli nieruchomości, którzy chcą zminimalizować ryzyko podjęcia nietrafnej decyzji inwestycyjnej, inwestorów i nabywców, którzy chcą dokonać bardziej świadomego zakupu oraz najemców, którzy chcą sprawdzić stan techniczny nieruchomości przed podpisaniem umowy najmu.
W trakcie technicznego due diligence oceniana jest prawidłowość wykonania robót budowlanych i instalacyjnych, poprawność wykonania napraw gwarancyjnych i pogwarancyjnych, wykonywane są ekspertyzy geotechniczne i geologiczne. Po zakończeniu audytu obiektu należy określić zakres rzeczowy robót koniecznych do wykonania, oszacować koszty przeprowadzenia robót naprawczych oraz wydać kompleksową opinię o stanie technicznym budowli.
Ryzyko inwestycji
Szczegółowa analiza techniczna obejmuje m.in. badania geotechniczne (np. poziomów wód gruntowych), sprawdzenie infrastruktury technicznej (gazowej, wodno-kanalizacyjnej, ogrzewania, energii, telekomunikacji), zasady utwardzania terenu oraz odległość usytuowania budynków od dróg (połączenia inwestycji z miejską infrastrukturą drogową). Wczesna identyfikacja problemów z jakością i zmniejszenie ryzyka kosztownych opóźnień czy zobowiązań prawnych minimalizuje ryzyko inwestycji.
Zwieńczeniem usługi technicznego due diligence jest raport końcowy prezentujący klientowi kluczowe ryzyka, jak np. skażenie gruntu, niezgodność z przepisami, wady istotne nieruchomości oraz konsekwencje ryzyk takich, jak koszty dodatkowe, które powinny być wzięte przez klienta pod uwagę w procesie zakupu, sprzedaży lub użytkowania nieruchomości.
Negocjacje ceny
Wnioski z przeprowadzonej analizy due diligence pozwalają inwestorowi na dokonanie prawidłowej decyzji odnośnie tego czy warto angażować środki finansowe na zakup nieruchomości. Zebrane wnioski pomagają w przygotowanie planu negocjacji cenowych, stanowiąc argument w rozmowach dotyczących końcowej ceny transakcji.
Procedura due diligence może pozwolić na obniżenie kosztów związanych z zakupem nieruchomości, gdyż nabywca negocjuje cenę nieruchomości z uwzględnieniem ryzyk identyfikowanych.
